万万没想到，2003年的事件时隔17年后再次上演！
万万没想到，2020年是以这样的故事开始，暂停则需要举全国之力！
万万没想到，年前预测的小阳春就这样戛然而止！
……
所以，没有谁能预测未来，因为有不可抗力因素，我们能做的就预防，防范，提早下手！对于疫情来说是这样，对于房地产也是如此，今天我们就来分析下，在这种情况下，哪些房产是不建议大家购买的！
1
返乡置业
在疫情严重的城市，封路，封闭小区，限制人员出门，高速限制部分城市返程人流，减少交叉感染。而在乡村，封村，公共交通停止运营，快递停止，减少彼此的联系。虽然延期复工，但大家只能待在家里，等到疫情缓解，都跳过这一段时间，直接复工了。
其实返乡置业一直是比较鸡肋的存在，但是每逢过年就会出现。而今年返乡置业的行情是彻底的凉凉，特别是从一二线到三四线的置业。
为什么一再苦口婆心的劝大家不要碰这类房产？
首先，在这一波行情中，有些三四线的房价并不低。
根据统计局给出的数据，2019年三四线城市占环比排名第一的城市是比较多的，其中洛阳，平顶山，唐山，丹东、秦皇岛等等都出现过。再来看这些地区的房价，以洛阳为例，在高峰期洛龙区出现过1.2万+的价格，直逼郑州三环-四环之间的价格。
再者说从房价和收入比的话，有些城市二线城市比三四线的还要低，最典型的就是长沙。芜湖竟然与佛山相似，高于成都跟重庆。房产价值才是最重要的。
其次，房产流动性差，新房癌比较严重。城市级别越往下沉，房产的流动性就越不好，并且新房癌越严重，二手房市场是透心凉。没有流动性的房产真的只是搬砖。
最后，浪费名额和首贷资格。这个是最重要的，贷款是全国性的，你的首套贷款资格在大城市中真的会给你省下不少资金。
对于从一线城市返乡置业到二线城市，这类房产还算好些，但还是建议到二线核心城市去，一些比较弱的二线城市也是有苦难言。
不过在此次疫情的影响下，这些核心城市暂时也不好过，特别是外地人口比较多以及疫情严重的区域，可能会出现暂时无人接盘的情况，明显的就是武汉。而河南则是南阳、信阳等。
从此次疫情中可以发现各个城市的实力，有些城市支援武汉的是蔬菜，有些则是精密仪器，还有的是高精尖的人才等。而且大城市的医疗技术和资源也会脱颖而出，吸引不少人的注意。
比如此刻不少困在村里的人，正在担心着孩子的奶粉马上就吃完了，要去哪里买，完善的配套在这个时候显得尤为重要。
2
二手房之老破小
这个时候封闭式管理成为小区防护的一种模式，在郑州也是非常普遍的现象，未来大家对物业的重视度会提高不少。在你需要生活用品的时候，有人给你送来了，跟雪中送炭无疑。
而此刻面临考验的就是二手房，特别是老破小以及物业管理不好的小区。二手房市场成交情况从全国来看，一直不如新房。有数据显示，今年杭州、济南、廊坊、南京、青岛、天津、武汉、西安、烟台、长沙有10个城市春节假期期间零成交。
整个市场都不好，老破小也再次迎来了重创。
在刚交房以及次新房小区中，物业在公共区域消毒，排查进入小区的人员，买菜等行为是能够见到的，虽然有些做的不够细致，但是毕竟有人在做，也会模仿其他小区。
而在老破小小区中，有些都没有物业，有的是下岗的年纪比较大的老人在管理，垃圾长时间不清理，卫生差，防控也比较差，两者对比是比较明显的。
其实不建议大家购买老破小还有另外两个原因，一是旧改，二是贷款年限。旧改的启动真的是击碎了一些人的富豪梦，这就意味着拆迁的减少，赌拆迁的可以醒醒了。还有就是一些房龄比较长，需要付的首付比较多，杠杆利用少。
对于那些无任何溢价加持的老破小，你真的千万不要碰，不要当接盘侠！
3
容积率高的小区
一个非典让一个小区也成名，那就是淘大花园。
容积率高，人口密集度就越高，这往往是疫情的重灾区。
有数据显示，淘大花园一个小区的患病人数，就占了全香港的18.2%，病死人数占到14%。这跟小区的容积率占有很大的关系。
淘大花园19栋楼，4896户，一户按照2-3人算，也是一个万人社区了。再加上小区设计产品是小户型，通风采光也不好，设施也比较老，造就了当时的情况。
虽然现在新冠状病毒目前还是输入性为主，但是前几天深圳就出了社区传播的病例，这种容积率高的小区是值得的大家注意下的，以后买房可以尽量避免。
如果你不清楚如何买更舒适，可以看下张表格来挑选：
其实容积率超过3就是不舒适的。不过能买什么样子的楼盘，资金占重要因素，在现有资金情况下，可以尽量挑选容积率低的楼盘。
在郑州也存在这种容积率比较高的小区：保利心语，恒祥百悦城，阳光城丽兹公馆，升龙御玺还有物华国际城，泉舜上城这些都是容积率在5.5以上甚至是达到7的小区，建议大家远离。
除此之外，在买房的位置选择上，需要注意周边环境，尽量选择与医院、车站、生禽海鲜市场、垃圾站等细菌比较多的地方保持一定的距离。
4
小房企开发的楼盘
我们预测不了此次疫情的周期，但是我们可以通过非典的控制周期来作为参考：
从2002年12月开始，到2003年6月中旬结束，历时半年，在这期间整个行业都要为之颤抖。而房地产也不例外，我们可以看下图。除了餐饮旅游以外，房地产是第二。
而在此期间的房企们，更是要如履薄冰了。2019年从下半年开始，房企倒闭的数量频频上热搜，根据数据显示，整年房企倒闭数量达到480多家，超过2018年，并且2020年刚开年就有17家房企宣布破产。
而在此次疫情下，成都、南昌、福州、昆明、南京等不少省市区暂停开放商品房售楼处。再加上江苏，河南，山东等不少省延长复工时间，施工、销售等都会受到影响，回款就更难上难，加上一些中小房企高杠杆运作，又无现金流支撑，小房企破产的可能性增加。
所以这个时期，不要去选择小房企特别是资金链不足搞内购的房企，这样楼盘烂尾的可能性更大。从2019年我们都可以看出，未来房企是强者恒强的一个趋势，选择大房企会给你更多的安全和保障。
恒大，保利，以及富力，正商都推出了一些优惠政策，仔细辨别楼盘还是可以捡漏的。
5
小结
最后，我们可以来看下，在此次疫情下，楼市会如何走？
首先，对于郑州来说，目前库存是足够的，以价换量还会成为营销趋势，短期区域依旧分化，好的价值地还是比较抗跌，而远郊以及无明显优势的楼盘库存去化依旧艰难。
其次，楼市的救市现象已经非常明显，不管是一二线还是三四线都会有一定的倾斜，未来会更加明显。特别是三四线城市，因为经过一年的回调，价格下跌比较严重，需要救市来刺激。驻马店已经开始，河南其他地市跟随的可能性非常大。
对于购房者来说，除了外来房企之外，本地房企在去年也是表现不俗的。所以可以关注永威，正商，建业等房企。根据目前的情况，不出意外，3月以后复苏会慢慢开始。
